Mietzinsausstand

Allgemeines

Bei Zahlungsrückstand des Mieters hat der Vermieter gemäss Art. 257d OR das Recht das Mietverhältnis ausserordentlich, d.h. vorzeitig aufzulösen.

Anwendungsbereich

Die Regelung des Kündigungsrechts des Vermieters bei Zahlungsrückstand des Mieters gilt für alle Mietverhältnisse, gleichgültig ob befristet, unbefristet, Wohnräume, Geschäftsräume oder bewegliche Sachen.

Voraussetzungen

Übernahme der Mietsache

Die Folgen von Art. 257d OR treten erst nach Übergabe der Mietsache an den Mieter  ein.

Mietzinsen und Nebenkosten

Art. 257d OR findet nur auf Mietzinsen und Nebenkosten Anwendung. Der Rückstand der Bezahlung folgender Leistungen fällt nicht unter Art. 257d OR:

  • Betreibungskosten
  • Sicherheitsleistungen
  • Schadenersatzansprüche

Zahlungsrückstand

Der Mieter muss mit den Mietzinsen oder den Nebenkosten in Zahlungsrückstand geraten. Darunter fällt jede nicht termingerechte Zahlung.

Fristansetzung / Kündigungsandrohung

Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist (10 Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage) setzen und androhen, dass er bei Nichtbazahlung innert Frist kündigen werde.

Ausnahme

Eine ausgesprochene Kündigung kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, wenn

  • Zahlungsrückstand minimal ist,
  • der Mieter den Rückstand ganz kurz nach Ablauf der Frist bezahlt,
  • der Vermieter Zahlungserleichterungen versprochen hat,
  • der Vermieter mit der Kündigung nach Ablauf der Frist sehr lange gewartet hat

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